配偶者居住権は相続が発生した時に、亡くなった人の配偶者がそのまま居住できる権利のことで、この権利が付いている不動産は、理論上は売却は可能です。通常価格は不動産の価格からこの権利を控除した金額を設定するのが妥当です。
配偶者居住権とは？この権利のある不動産の売却は？
配偶者居住権とは、たとえば夫婦２人で住んでいる家が、住居の所有者である旦那さんがなくなっても奥さんがそのままその家に住み続けることができる権利です。
この権利は住居の所有権と居住権を別にしたもので、通常なら旦那さんが無くなれば遺産は奥さんと子供で分配するので、住居をもらった奥さんはその分もらえる遺産は少なくなります。この権利があれば、住居の所有権を子供に渡すことで、その分もらえる遺産の金額を増やすことができます。
この配偶者居住権の売却はできません、なぜならその配偶者のみに与えられた権利だからです。配偶者居住権のある不動産は理論上は売却はできます。しかし実際は売却が成立しても、配偶者はそのままこの不動産に住み続ける権利があるので、他人に売却することは困難です。
配偶者居住権の売却があればいいのですがそれも禁止されていて、現実的には親族や身内に売却するしか方法はないと言えます。
配偶者居住権のある不動産の価格の決め方
配偶者居住権がついている不動産を売却する時の価格の決め方は、簡単にいうと不動産の値段から配偶者居住権の評価額を控除した金額になります。不動産は土地と建物からできていて、金額はこの２つの評価額です。
この権利のある不動産はこの評価額から、土地の配偶者居住権の評価額と建物の配偶者居住権の評価額を合わせた金額を控除した価格です。
ではこの権利の評価額を算出する方法は、土地の配偶者居住権の評価額は、土地の時価に存続年数に応じた民法上の法定利率による複利原価率を掛け合わせた金額で、建物は建物の時価から存続年数と残存耐用年数を差し引いた数字を残存耐用年数と存続年数に応じた民法上の法定利率を掛けた数字で割り算した金額になります。
なぜこのような計算になるかというと、配偶者居住権の売却はできないので、市場価格がない、価値がないとして、実際の不動産の価格から差し引くことになるからです。
実際の売却は権利が消滅してからが妥当
配偶者居住権とは配偶者が有利になる権利ですが、不動産を売却する時にはマイナスの要素となります。実際に売る時には状況からみても配偶者が亡くなって権利が消滅してから売却するのが妥当と言えます。